房地產的四個小哲學,真的可以讓你少走冤枉路嗎

房地產的四個小哲學,真的可以讓你少走冤枉路嗎

今天想分享一個故事!今天比較特別,想談談房地產嗎,首次透露我自己一個小小的房地產的投資四部曲,包括四個注意要點也有我所觀察到包括我在內。現在常見的四個買房地產錯誤,其實買房地產不是一個太難的動作,因為房地產本身就是一組資產,如果買股票的話就有一千多二千種股票要分析,但如果你看錯市場走勢的話,房地產可能會損失慘重錯過的機會和時間可以很長。今天希望可以帶給大家一些建議以及透過影片啟發大家好好去籌備一下和計劃一下未來的成長,因為房地產要及早計畫,如果計畫周全時機把握準確將會影響你一生人過得好還是不好,我有幸運地做得對的部分也有錯的部分,希望可以跟大家分享讓大家少走一點冤枉路。

我有四個房地產的投資小哲學和大家分享前,我想先談一談讓大家活動腦筋,我想說的是可能你今天有資格、
有條件、有資金買到房地產也可能沒有。但要記住,當你出擊時,不單需要知識,即所謂膽量,其實膽量是知識亦需要資金,這些所有都是之前的你,之前的我們做好的準備給將來的我們做決定,所以今日希望可以啟發大家先做好準備或作業。


第二,我可以大膽講一句,很大機會在這個家庭裡面你是肩負重任,最懂得和最有機會在投資上可以給家人一提供更好生活的決策者,如果連我們也不懂得或不負責,怎樣去穩定地增長的時候?就沒有別人可以幫到家人,希望大家加油,而這四項建議可以給大家一個準備一個提示、一份作業,我自己覺得自己算幸運,沒太多大錯誤,但也有經歷過小錯誤也有幸運做對的部分我覺得可以跟大家分享一下!第一,最主要常見的買房地產錯誤是看價格,你說,買房地產當然是看價格,不然呢?主要是不要讓價格影響決定的大方向,我先說明,因為我見到的情況是現在房地產價格漲得超厲害,所以是今天我買不到的東西。我們習慣、我們的教育大學沒有教我們怎樣投資股票或房地產。但我們學到的是所有東西都會貶值或者變得不值錢比如說,我們習慣等待的時候。價格應該大部分會向下跌,買菜、買車、買衣服,這些統統如是,但房地產卻不然,要看週期。如果你說你明白的話今年我想買一套樓房,去年我買要六百萬今年買就要七百萬,沒理由去年買不到錯失一年會貴一百萬,怎樣也講不通。我也是這樣想。又或者遲了半年貴了五十萬,沒理由天下間有東西升得這麼急升得這麼急我們就錯慣了,升得急就以為現在很貴。要記住如果投資這麼簡單就不用學了升得急就算見頂,跌得急就算見底,那全部人天生就懂投資了。你問不看價格難道要反過來做嗎?升得急就追嗎?不是,我所指的升得急和跌得急根本都沒有關係房地產的主要玩法很簡單,看有沒有泡沫有泡沫就不買,大部分沒有泡沫,未有泡沫爆破都可以買。當然如果你買第一個單位置業或者投資,時機也不一樣。風險取向方面,買第一個單位其實風險取向比較大,因為你可以自住,但如果你再投資時你就不可以再用自住做藉口,例如你去泰國買房,破頂最多自住,有些房地產影片都這樣說,啊不就好棒棒,等於你買股票輸錢了就繼續不放,所以有沒有泡沫就是指是不是牛市又或者熊市也可以買,總之不是牛市有泡沫準備要爆破的一刻買房,就沒事了所以投資最好就是熊市轉牛市的時間這個比較難掌握,但有沒有泡沫爆破我也有其他影片提到,大家可以在播放清單中找到一連兩集一個是軟訊號,一個是硬訊號去指明今天經濟有沒有泡沫,如果你不買股票,而是買房產已經安全得多,房地產有兩個優勢。第一,你可以用來自住,第二,你可以用來出租用來抵消部份按揭供款看這個例子,大家知道如果價格上升不代表就會爆破。倒過來如果價格跌,你又敢買嗎?2008年自第一季後全球房地產都跌得很慘,當時我記得2009年農曆新年因為我知道看股市會領先,我自己覺得數浪上恆生指數在2008年10月有機會見底,只是有機會而已,如果真的見底,那2009年農曆新年其實也是個時機房地產會見底。但是,如果你沒有指引和數據關連純粹憑感覺的話,2009年農曆新年我其中一個朋友說,如果你自住不如買吧,他的答案是我看樣子,還會繼續跌,就這樣子,所以跌,又不買升,也不買,即是甚麼時候也不買。倒過來有些人甚麼時候也會買,跌也買,升也買你有子彈就可以了,對吧!所以如果你子彈有限的話,看時機就最重要,大家要清楚的是,要分開房地產價格走勢,到底是有泡沫,還是沒有泡沫,要不然,這些必需品和按通漲膨的地方不爆破就不會大跌,其他就橫行或上升,除非橫行都會輸錢否則,贏面已經大一點。

再分開第二種是我們自身的問題,譬如是自住、投資收租、旅行之用這些不會影響市場發展,所以自住的話,市場不會下跌來遷就你。如果說我不想增加負擔,賣了不會跌會繼續升,所以兩件事要分開,如果平衡得到,我們就可以做一個好的策略。我自己有兩個例子第一,相中看到的是我第一個買的單位已經算遲,差不多2006、07年的時候才買,當時美國已經加了十多次息再一次證明加息其實是牛市。當時加息已經加了很多次,泡沫已經尾聲,如果從今天的角度我不會買那個單位但是由於我當時是自住,所以我還可以買,結果由百多萬升到經紀打過來說三百三十萬,最後我眼睜睜看著跌下來二百萬,那時候我預計不到之後會不會還有熊市但當時我預料到有熊市當時我要住,沒有辦法,難道要賣跌回差不多到成本價最後現在六百多萬。這是其中一個故事。第二個故事是2011年的時候,記得,今天你2011年買入,你一定會知道「你就幸運了,2011年買入單位一定賺錢了」你一定知道2011年當下你知道嗎?當時樓市不單升了一倍以上,香港政府更出辣招亦不再有九成按揭,一定要七成甚至六成按揭這些招數一出時其實是一潭死水。結果我自己覺得就是憑著之前兩套片的訊號沒有泡沫,就再買入投資經濟環境亦沒有2007年那麼高風險所以為甚麼不買,又買進兩個資產,當時已經手持四個物業,這就是幸運的地方,待會兒會談不幸運的地方。第二,看政策。剛才我提到要成數按揭,大家要留意今天錢不夠,其實可以再等當然再等的價格,就算熊市跌下來後會是多少仍是未知之數。但我想說,牛市時會見到政策相反會緊縮熊市則會放寬,我給大家舉個例子,如果下次熊市真的來的時候即是當泡沫來的時候真的要做的時候,你會知道大家的預算不用太緊,絕大部分熊市來的時候我可以寫包單按揭成數一定會放鬆不是九成也會有七成,所以你見到往往熊市你見到完全放鬆了。

記住,然後去到大家覺得市場沒可能再放鬆的時候你再沒有條件和子彈去救市,就會有最後一個熊三的下跌,不單止房地產,所以資產會面臨最後一個調整按時會見底。上次例子來說2008年,又放寬青年人計劃又放寬九成按揭,九成半也可以有保險很多也可以做到,但結果還是跌多一會兒,直到2009年農曆新年才見底,相反你見到緊縮政策,緊縮政策是不是令到市場死亡?不是的,政策行後於市場需求。當市場需求非常強烈,人們有數據去炒賣一定要收緊;但如果反過來收緊會影響市場,就真的太高估政府所以全球沒有一個政府會在沒有數據前出現預先做任何事當了解到的時候,我們就可以大概透過政策知道大環境怎樣做連政府也收緊,即是牛市了連政府也放鬆,即是熊市了時機當然要把握得準,但買房地產有別於買股票,大概低位買大概貴價別買,就已經很樂觀不是太難。第三,就是愈貴愈買。先聽我說,愈貴愈買,這樣也行?我意思是甚麼?如果你知道經濟是屬於牛市,起碼不是牛市的最頂爆破的時候,當你知道了政策計算好了,準備入市的時候你要選地區。我想說其實房地產跟股票一樣,愈值得有增長的地區城市地段,它的升幅就會愈高,行不行?如果你省錢的話,這裡是一千萬,隔一條街是八百萬同一個面積,為甚麼不買隔壁街那個,你要知道那兩百萬為甚麼不見了是不是隔一條街就變了另一個區?很精警的例子是香港的柯士甸道和九龍站,相隔一條街就是文英街那些,當然你說等收購那些很多原因可以炒賣但可不可以去到九龍站地段的價格呢?不同的,因為過了一條街,已經是不同的景況你要本身熟悉這個地區,才可以做得到假設,一個紅磡,一個土瓜灣將來地鐵站開通,也只是相距一個站其實不然,一個站可以相距很遠,所以呢,如果你因為簡單地區知道哪一個增長率夠大,國家來說,哪一個國民生產總值更強,哪一個正人口流入,譬如說日本人口在縮減,因為生育的問題大家都不想生育加上引入的移民政策非常有限,所以人口正流出亦會對國家有影響。你見到美國紐約和三藩市,兩個是創科和以及開設公司的原創地,地價自然高一點,不去紐約,過橋去新澤西州可以嗎?這個問題你懂嗎?是便宜一點但哪一個升值潛力強一點呢?我也有錯誤的例子,圖中的相片就是我買進第三個物業的相片,如果大家不知道的話我2010年在政府出辣招前其實已經在這個地區買房有全海景。當時叫價約四百五十萬左右,四百五十萬,是很便宜現在這些單位我想大概一千......兩百多三百萬四百五十萬左右,開門那個叔叔也很囂張,你記住如果牛市的時候你知道求過於供業主一定囂張,不要放在心上你記住買它回來,讓他將來沒仇可報要這樣想,行不行?當時我沒那麼做我媽媽說了一句:「這麼貴又態度不好,就你才有麼?」不出半年,我多給一百萬幸運地讓我「上車」買到,幸運地讓我上車,當時我也在臉書發了帖,當時十多個讚好,算很多。當時議論紛紛,大家都在討論值不值得買,升那麼多這回去第一點,有沒有泡沫,我堅持我的策略錯的話,之後我自己會知道;但我知道我的策略就是沒有泡沫,你就可以買,可以買房地產,當時我自己肉眼看的價格我也膽戰心驚,但當時我另一個焦點是,我知道我多付了一百萬,就算我是對的,我出擊的時機遲了也是有問題的,所以當時你知道價格可能貴得有道理你要知道這件事。第一次我從負錢到正數勉強買到一個單位的時候其實我都有糾結,因為我預算大概一百六十多萬*最多*當然,地產經紀當時會推高一點買入價格高一點,有些地產經紀會這樣我其實給他說服了,我就換了一個屋苑一個一百六十多萬,下面立刻是賣豬肉的,另外一個一下來是花園,然後有一道閘門然後出來才是賣豬肉的,一個就一百六十多萬,一個一百九十多萬,到了現在,因為地段、因為環境我自己覺得升值潛力高一點,住也舒服一點,幻想一下將來賣房也不會讓人嫌棄多一點價格也硬凈一點,所以今天的結果就是我剛才提過,這個單位已經六百多萬那個單位就五百多萬,相差差不多一百萬但當時就差三十萬,我想你懂我說甚麼?另一邊廂我同一情況賣了一個荃灣車位,那個荃灣車位二十三萬,我就換了紅磡車位二十七萬,又補了四萬當時有十多個巴仙的差別,蠻多的現在荃灣車位可能八、九十萬但這個磡車位已經一百五十萬,對,一百五十萬,如果你不是住在香港的話,你不明白有多瘋狂,香港車位貴得可以放一張床進去了一百五十萬港幣第四,有時間的話,記住,自己住那間要最刻薄知易行難,我之前一些教學說過第一個錯誤不單止我買進頭兩個物業時,沒有買進第三、第四間我的錢原本夠買多兩個單位,但拿來買了一部車,這部車今日的租金大概可以抵回按揭差不多兩倍以上,多不值呀!

第二,我一直有一個情況:我買物業,的確愈來愈有條件可以愈來愈優質地區更靠中心,面積更大,景觀更雅緻,但這麼多年來,基本上我想是去到三十多歲的時候我還是計劃最好的一間給自己住,這是身份的象徵嘛,但如果回想起來,可能你會明白,當是一個提醒其實到三十歲以後我就開始將我漂亮的單位出租自己住的就比較簡陋沒太多景觀,策略就是將我能夠變現能力最高那些全部拿給別人住。當然,給別人住的不一定要是超級豪宅,因為需求很小,複式單位我也沒有,但如果有一個比較小的單位譬如是(市場)比較缺乏的三房、兩房單位,你可以買一兩間比較易入場的單位那些才多人願意租,對吧!如果漂亮的當然沒問題,買一房或者工作室租給日本人來公幹呀、韓國人呀,這些就是我現在的策略,自己住的就是勉強有些空間讓人跑,但沒太多景觀影響的只是大人,大人覺得裝修有問題,大人覺得景觀有問題大人覺得樓下太市井很多自己特色,有些人喜歡當街里,但我自己覺得豪宅的定義不是這樣,受不了!但記住,小孩子不了解是甚麼一回事,如果你處於新婚、未婚,有剛初生的小孩的階段,其實要知道原來唯一介懷是你自己,如果能夠放開你能夠釋放的現金流及將來可釋放的現金流能力將會複式增長,要記住但再說一次,知易行難,當我頭幾年實行這策略,我覺得很對不起我老婆很對不起子女,也對不起自己想著甚麼時候可以回去住豪宅豪宅要買大一點,給自己住,我不知道要怎樣去平衡,我想大部分人二十多歲也會開始有這樣的念頭,有些三十多歲有些四十多歲,說不準可能你比較成熟,或比較遲熟我自己提醒自己,現在是忍辱負重有能力時應該儲子彈,其實蠻可悲的,如果不懂這樣想,有機會一生人就算住到豪宅只能供一間或最多兩間如果能夠釋放這種能力,忍辱負重,你可以儲起一次過在四十歲、五十歲、六十歲或者給你的兒子一次過報仇,而且是複式去報仇,你先捱二十、三十歲的時間如果你可以做對一切的擴土工序你怎樣才可以有首要資金或者初始投資呢?當然不是要在今天談。

但我之前談過,只要今天任何投資,今天任何工資增速追過房地產就可以了怎樣追過?提提大家我其他教學有提到房地產在過往二十五年香港增速只有4%至5%,當然你要追過甚麼?要追過按揭例如五成按揭,要追過9%至10%,所以感覺上房地產升得很急問題是有熊市,房地產可以跌40%至70%,所以由70%谷底升上來追回4%至5%升幅感覺就很斜。我們又忽略了如果追回之前不應該跌的,當升多了但其實要追,不是這麼難,不是容易,但也不是想像中那麼難如果你這樣想,有機會當你的目標錯配,以為很遠時人就站著甚麼都不做希望給大家一個動力,原來追過房地產以及去選擇,不是一件困難的事就算今天做不到任何策略,接下來泡沫未爆破雖然我自己覺得有機會在2019、2020年爆破,也有機會熊市,所以希望大家可以今天做不到,也未雨綢繆可以計劃,因為當時的你買到房是之前的你做準備的所以看影片的你,我可以大膽講一句你們是家中裡面可能是最懂投資,也是最需要投資那個我們背負是我們關心的家人我們要對他們負責希望大家做好每個投資決定做個好決策投資不是大鱷專利,記得讚好、分享、留言再見

Sources of article:
https://www.youtube.com/watch?v=HXMsOkxsbZE

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