房地產租賃評估項目多樣化,發展前景廣闊,評估師更複雜的挑戰

物業估價

隨著房地產租賃市場的發展,房地產租賃市場的發展前景越來越廣闊。房地產評估業作為房地產市場不可或缺的一部分,隨著房地產租賃市場的發展,相關的房地產評估業務不斷增加,評估師面臨的房地產租賃相關的評估項目也越來越多樣化、複雜化,評估如何服務於不斷發展的房地產租賃市場,促進房地產租賃市場的平穩交易,維護房地產租賃市場的秩序,是房地產評估師面臨的重要挑戰。

房地產租賃與物業估價,房地產租賃經營是指房地產權利人將房地產出租給承租人使用並收取租金的經營方式。以往的房地產租賃相關評估大多是租賃評估,但房地產租賃市場的情況比較複雜。房地產評估業應更好地服務於房地產租賃市場,而不僅僅局限於租賃評估、土地評估、房地產交易價格評估、出租人和承租人權益價值評估等業務,同樣可以為房地產租賃市場服務,促進房地產租賃市場的合理健康發展。

與房地產租賃相關的估價需求,獲取租賃房地產的方式分為獲取自建房地產、購買建成房地產、租賃建成房地產等方式,以自建方式取得租賃房地產所涉及的估價,以及土地供應和轉讓的評估。近年來,為了促進房地產租賃市場的發展,地方政府會要求土地競買人建設和運營部分房地產或分配部分租賃住房,以促進房地產租賃市場的發展。

購買並出租房地產所涉及的估價主要是房地產交易轉讓的估價,隨著房地產租賃市場發展的大力推進和相關優惠政策的不斷出台,越來越多的資金將進入房地產租賃市場,能夠在政策紅利期和市場發展期之前占領市場非常重要。與自建法相比,通過購買獲得租賃房地產成為部分投資者的長期投資選擇,由此產生的房地產交易轉讓評估需求也會相應出現。以租賃方式取得租賃房地產所涉及的估價主要是房地產租金的估價和出租人權益的估價。

租金評估是與房地產租賃相關的最常見的業務,企業之間的房地產租賃行為會產生此類業務需求;出租人的股權價值一般在有租賃限制的房地產評估中發現,而承租人的股權價值評估情況相對複雜。在房地產租賃市場中,會出現因意外原因導致已簽訂的租賃合同無法繼續履行的情況,例如租賃房地產被納入征收范圍或被出租人轉讓出售。對於已簽訂長期租賃合同並投入一定金額的二次裝修改造費用的承租人,如果租賃合同不能持續履行,將造成較大的經濟損失,必然會引發租賃糾紛。為了合理保護承租人的合法權益,此時需要對承租人權益的價值進行評估。

 

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